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2020年,房地產市場再次踩上“拐點”

更多資訊請訪問千島湖房產網www.tutksh.tw    文章類型: 房產新聞         點擊數:226 加入時間:2020/1/9 10:42:36

  房價上漲腳步慢下來了,實質性的下跌開始出現,往前一步,真正的轉折就在眼前。
  上一次出現這種情況還是在2014年。彼時,業內大佬紛紛斷言房地產“黃金時代”已經結束,一些房企甚至啟動“去地產化”的激進轉型。不過,這種“哀鴻遍野”的狀況很快就被2015年開始的新一輪“牛市”打散。買房的人再次賺的盆滿缽滿,對小城市“不拋棄不放棄”的碧桂園超越“老大哥”萬科成為國內第一大開發商。這4年多里,龍頭房企銷售額翻了三番邁入“7000億俱樂部”。樓市“黃金時代”似乎沒有結束,只是分了區。一線城市一平方米的價格就可以在鶴崗買套房。


  2020年,“十字路口”再次出現,房子的游戲還能這么玩嗎?

  買房≠賺錢了!從2018年開始,很多業內研究者就發現了一個奇怪的現象:過去十幾年一直存在的房地產“小周期”規律失靈了。簡單來說,房地產行業內有個“三年小周期”規律,期間,市場上行和下行各占約一半時間,這是房地產波動的直接表現。

  但是自2015年底以來,本輪房地產上漲已經持續4年多(國家統計局公布的70城新房與二手房平均價格環比已經分別上漲55個月和56個月)。期間,房價漲幅不斷收窄,直至2019年年末,房價出現“轉跌”信號,但本輪地產周期遠未見到終點。

  波動減小,周期拉長,是什么“熨平”了樓市波動?可以說,在房住不炒的主基調下,因城施策和“露頭就打”的調控政策,減小了大漲大跌的可能,不同城市松緊不同的政策也助推其進入不同周期。

  這樣的情況如果持續下去,將意味著橫盤時代的到來。

  過去十年,據中泰證券統計,如果投資大宗商品一直持有,累計只能得到30%的回報,投資債券有51%的回報,投資股票有57%的回報,而投資房地產能夠獲得265%的回報。

  過去10年,買房=掙錢。

  但這個等式在橫盤時代不成立了。

  過去一年,房價漲了多少?中國指數研究院數據顯示,去年百城新房均價同比漲幅僅為3.34%。房價漲幅不敵通脹。

  社科院的一份報告也顯示,近一年核心城市住房增值率,要遠低于同期物價上漲率和存貸款利率。買房不如存錢。

  買房可能也不如買股票。2019年,滬指、深指及創指分別上漲22%、44%和43.79%,據測算,人均盈利10.35萬元。買了房坐等升值的人賺了多少?據諸葛找房統計,去年中國百城二手房價累計僅上漲0.03%。

  這還沒有算上房子高昂的持有成本:物業費、供暖費、每年的折舊、維修費、稅費等等,如果買了車位還要交納停車管理費。

  可以說,如果房價不上漲、甚至漲幅較小,持有房產每天都是虧錢的。中泰證券統計顯示,上海市持有房產的總成本近9%,而去年其收益只有不到1.2%。對炒房客、投資客來說這絕對是個壞消息,但是對剛需來說,穩定的市場和預期,可以讓他們找到更多買房或者換房的機會。隨著越來越多城市房價走穩甚至步入調整,2020年,不少城市包括很多一二線城市都可能出現買房窗口。

  那買房需要注意些什么?

  看政策!看政策!看政策!

  中國樓市是政策市,買房首先要搞清楚的肯定是政策。“房住不炒”的政策主基調已經堅持了4年多時間。最近與樓市相關的兩個大政策一個是降準,一個是房貸利率的LPR改革。

  1月5日,央行工作會議提出,要加強長效機制建設,加快房地產金融等宏觀審慎政策框架。

  調控筑起大壩之后,降準釋放的“水”不會瘋狂灌入樓市帶動新一輪大漲。當然,降準對樓市肯定是還個好事,無論是房企還是購房者都有望在資金上“松口氣”。

  對任何城市來說,樓市是否興盛的關鍵都在于當地的環境、產業基礎、發展潛力、對人口的集聚能力等,這是房地產市場的基本面。降準當然改變不了樓市的基本面,但業內認為,對于人口密集、已經進入調整期的一二線城市來說,降準還是能加速樓市止跌的。不過,對于人口凈流出的收縮型城市,降準的影響有限。

  再看LPR改革。去年8月17日,央行宣布新發放貸款主要參考LPR定價。年末,LPR改革走向存量貸款領域。已有房貸者有兩種選擇,一是選擇固定利率,這種選擇可以避免未來房貸利率走升的風險;另一個是選擇與LPR掛鉤,在未來LPR下行時,這種選擇可以享受降息的紅利。

  LPR改革后,房貸利率出現下行趨勢。去年11月,5年期以上LPR報價下調5個基點至4.8%,這是LPR改革后的首次利率下調。在此之前,中國貸款基準利率自2015年10月之后,已有四年未有調整。

  今年年初的降準向商業銀行釋放資金、節省利息支出,有效降低商業銀行資金成本,業內人士預計,未來LPR加點有望再度壓縮。全國性的政策之外,各地因城施策的調控更是買房之前需要關注的重點。

  簡單說起來,如果一個地方房價上漲過快,那么很可能調控政策已經在路上了,買房需要謹慎。例如:2019年3-4月份,蘇州市樓市高燒,不少人蜂擁而入搶房。但5月份開始,蘇州三次收緊調控,7月份再次升級限購、限售,當地樓市隨之“熄火”。如果在高點買入,一段時間內都可能成為“接盤俠”。

  在調控政策本來就非常寬松的地方,如果有托市政策出現,同樣需要警惕,因為這里可能正在透支未來的購買力,當你買了房子想要變現的時候,發現賣不出去,就真砸手里了。

  機會可能出現在過去政策嚴厲,但是最近適當放寬的地方,合理的住房消費將更多得到釋放。


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